상가 공시지가 조회 기준시가와 다르게 잡히면 재산세 얼마 갈리나

상가 공시지가 조회 기준시가와 시가표준액이 갈리는 지점을 정리한 이미지 — 상가 공시지가 조회 — 기준시가와 시가표준액, 어느 값이 세금에 쓰이는지

상가를 갖고 있는데 홈택스에서 본 기준시가와 재산세 고지서의 숫자가 서로 다르다면, 틀린 게 아니라 쓰는 기준이 다른 것입니다. 상가는 국세청 기준시가와 행정안전부 시가표준액, 토지는 개별공시지가가 각각 따로 쓰이고, 재산세는 기준시가가 아니라 시가표준액과 토지 공시지가 쪽에서 계산됩니다.

한 줄 답

상가 보유세는 국세청 기준시가가 아니라 시가표준액으로 계산됩니다. 기준시가는 상속·증여·양도 때 쓰이는 값입니다.

상가 공시지가 조회, 어디서 무엇을 보면 되나

상가에서 공시지가라고 부르는 값은 건물이 깔고 앉은 땅의 개별공시지가입니다. 부동산공시가격 알리미에서 주소로 조회합니다.

건물 쪽 값은 따로 봅니다. 재산세에 쓰는 건축물 시가표준액은 위택스의 건축물 시가표준액 조회에서 물건지와 연면적 기준으로 확인합니다.

내 상가 조건이면 보유세가 얼마나 갈리나

아래 숫자는 이해를 돕기 위한 예시입니다. 실제 값은 내 상가의 조회 화면에서 가져와야 합니다.

예시로 건물 시가표준액 3억 원, 토지 쪽 값 2억 원이라고 해 봅니다. 건물분과 토지분은 각각 이 값에서 출발해 공정시장가액비율과 세율을 거치며 따로 계산됩니다. 비율과 세율은 위택스와 지자체 안내에서 그해 값을 확인해야 하므로, 이 글에서는 숫자를 단정하지 않습니다.

같은 상가라도 기준시가(홈택스)를 출발점으로 잘못 잡으면 보유세를 어림할 때 엉뚱한 값이 나옵니다. 상속·증여나 양도를 앞둔 상가라면 반대로 기준시가가 중요해집니다. 결과가 갈리는 지점은 어떤 세금이냐입니다.

이 값이 고지서에 얼마로 찍히는지는 내 공시가격을 넣어봐야 나옵니다.

내 상가 값 넣고 올해 보유세 바로 보기

열면 이미 숫자가 들어가 있습니다. 내 값만 바꾸면 바로 나옵니다

상가 기준시가는 어떤 상가에 고시되나

국세청은 매년 오피스텔과 상업용 건물의 기준시가를 고시합니다. 상업용 건물은 수도권, 5대 광역시, 세종에 있는 일정 규모(3,000㎡ 또는 100호) 이상의 구분 소유 건물이 대상입니다. 이 범위 밖의 일반 상가는 개별 고시 대신 건물 기준시가 계산방법으로 값을 구합니다.

2026년 고시에서 상업용 건물 기준시가는 전년 대비 평균 0.68% 하락했습니다. 평균이므로 내 상가가 같은 폭으로 움직였다고 볼 수는 없습니다.

기준시가와 시가표준액, 어디에 쓰이나

구분	기준시가(국세청)	시가표준액(행정안전부)
주로 쓰이는 세금	상속세·증여세·양도소득세	재산세·종합부동산세
건강보험료 등 사회보험료	적용 안 됨	적용
확인 위치	홈택스 기준시가 조회	위택스 건축물 시가표준액 조회

양도할 때 취득 당시 실제 거래가액을 모르면, 양도 당시 실거래가액에 취득 당시와 양도 당시 기준시가 비율을 곱해 취득가액을 환산합니다. 이 경우에는 기준시가가 양도세 계산에 바로 들어갑니다.

자주 묻는 질문

상가 재산세는 기준시가로 계산하나요?

아닙니다. 국세청이 밝힌 대로 보유세와 사회보험료에는 행정안전부 시가표준액이 적용되고 기준시가는 쓰이지 않습니다.

상가 기준시가는 어디서 보나요?

홈택스의 기준시가 조회에서 오피스텔 및 상업용 건물 항목으로 열람합니다.

상가 토지의 공시지가는 어디서 보나요?

부동산공시가격 알리미에서 주소로 개별공시지가를 조회합니다.

고시 대상이 아닌 상가는 기준시가가 없나요?

개별 고시가 없는 일반 건물은 국세청이 고시하는 건물 기준시가 계산방법으로 값을 구합니다.

두 값이 많이 다르면 뭘 먼저 보나요?

어떤 세금을 계산하려는지부터 정합니다. 보유 중이면 시가표준액, 상속·증여·양도 앞이면 기준시가입니다.

이 다음에 확인할 것

보유 중인 상가의 시가표준액과 토지 개별공시지가를 각각 적어 두세요. 다음으로 확인할 것은 지자체가 적용한 세율과 공정시장가액비율이 고지서에 어떻게 반영됐는지입니다. 상속이나 증여가 예정돼 있다면 홈택스 기준시가도 같은 시점에 함께 저장해 두면 비교가 쉽습니다.

어떤 기준값에서 출발했느냐가 보유세를 먼저 가릅니다. 고지서에 얼마로 찍히는지는 내 공시가격을 넣어봐야 나옵니다.

내 공시가격으로 재산세 먼저 계산해 보기