강남·서초 아파트값이 10주 연속 내렸다는 소식을 보고, 처음엔 집값이 꺾이는 신호인 줄 알았습니다.
그런데 같은 시기에 서울 아파트값은 88주째 오르고 있다는 보도도 나란히 나왔습니다.
두 숫자가 동시에 맞다면 어느 쪽을 봐야 할까요? 국토교통부 자료를 하나씩 따라가 봤습니다.
한 줄 답
강남·서초의 하락은 숫자로 확인되지만, 서울 전체가 내림세로 돌아섰다는 뜻은 아닙니다. 국토교통부도 단기에는 오를 요인과 내릴 요인이 섞여 있다고 설명했습니다.
요즘 모임에 가면 강남이 내린다는 말과 우리 동네는 아직 오른다는 말이 같은 자리에서 나옵니다. 집을 가진 분은 지금 팔아야 하나 고민되고, 집이 없는 분은 기다려도 되나 조급해지기 마련입니다. 이럴 때일수록 한두 줄 헤드라인보다 통계의 방향을 먼저 확인하는 편이 마음이 편합니다.
강남·서초·송파, 9월에 얼마나 내렸나
2026년 10월 18일 국토교통부가 공개한 자료에 따르면, 한국부동산원의 9월 아파트 매매가격 변동률은 강남구 -1.65%, 서초구 -1.25%, 송파구 -0.45%였습니다. 강남·서초의 주간 아파트값은 10주째 하락세가 이어지고 있다고 합니다.
| 지역 | 2026년 9월 매매가격 변동률 |
|---|---|
| 강남구 | -1.65% |
| 서초구 | -1.25% |
| 송파구 | -0.45% |
국토부는 서울 전체의 매매가격 상승률도 7월 이후 둔화했다는 점을 시장 안정 신호로 해석했습니다. 다만 둔화는 오름폭이 줄었다는 뜻이지 내렸다는 뜻이 아니라는 점은 구분해서 읽어야 합니다.
그런데 가격보다 먼저 식은 숫자가 따로 있었습니다.
가격보다 먼저 식은 것, 거래량과 매수 심리
서울 아파트 매매거래량은 올해 5월 8,900건에서 6월 7,700건, 7월 6,600건, 8월 4,600건으로 석 달 연속 줄었습니다. 반대로 매매 매물은 약 7만 4,000건으로, 연초 5만 7,000건보다 30%가량 늘었습니다.
| 지표 | 흐름 |
|---|---|
| 서울 아파트 매매거래량 | 5월 8,900건 → 8월 4,600건 |
| 서울 매매 매물 | 연초 5만 7,000건 → 약 7만 4,000건 |
| 서울 주택매매 소비심리지수(국토연구원) | 7월 139.9 → 9월 130.8 |
| 서울 아파트 갭투자 비중 | 지난해 10월 37.9% → 올해 8월 6.1% |
국토부는 갭투자 비중이 크게 낮아진 것을 토지거래허가구역 지정 등으로 투기 수요가 억제된 결과로 봤습니다. 거래가 줄고 매물이 쌓이는 흐름은 사는 쪽도 파는 쪽도 지켜보는 관망세가 짙어졌다는 신호로 읽힙니다.
그래도 서울 전체는 88주째 오르는 이유
MTN은 18일 서울 아파트값이 88주 연속 상승세를 이어가고 있다고 보도했습니다. 정부가 강남권 하락과 거래량 감소를 근거로 시장 안정을 말하는 가운데, 연말 토지거래허가구역 지정 연장 여부에도 관심이 쏠린다는 내용입니다.
쉽게 말해 강남권이 내려가는 동안에도 다른 지역은 오름세를 보인다는 이야기입니다. 서울이라는 하나의 숫자 안에 방향이 다른 동네들이 섞여 있다는 뜻이기도 합니다.
문제는 여기서 끝나지 않습니다. 정부가 말한 중장기에는 조건이 붙어 있습니다.
정부가 본 중장기 그림, 공급과 금리
올해 3~8월 서울 주택 인허가는 3만 6,000가구로 전년 같은 기간 2만 1,000가구보다 74% 늘었고, 착공도 1만 7,000가구로 45% 늘었습니다. 그러나 착공은 최근 10년 평균 3만 1,000가구의 절반을 조금 넘는 수준입니다. 인허가와 착공이 실제 입주로 이어지기까지는 시차가 있어서, 당장 공급 부족이 풀렸다고 보기는 어렵습니다.
국토부는 3기 신도시 입주물량이 올해 1,300가구에서 2028년 1만 가구 이상으로 늘어 수도권 수급 여건이 나아질 것으로 내다봤습니다. 금리 부담도 가격 하방 요인으로 꼽았는데, 주택담보대출 고정금리는 올해 8월 4.88%로 2022년 9월의 4.86%를 웃돌았습니다. 변동금리는 4.53%로 2022년 말~2023년 초의 5.37%보다는 낮았습니다.
수요 쪽 변화도 있습니다. 서울 가구 증가율은 2020년 2.20%에서 지난해 0.83%로 낮아졌고, 2039년에는 가구 수가 감소세로 전환할 것으로 예상됩니다. 국토부는 이런 흐름을 중장기 안정 요인으로 꼽으면서, 계획된 공급이 실제 착공과 입주로 이어지도록 인허가 지연이나 공사비 갈등 같은 문제를 점검하겠다고 밝혔습니다.
내 해석과 적용, 숫자를 내 집에 대입하는 법
이번 자료를 읽고 정리한 제 결론은 이렇습니다. 10주 연속 하락은 분명한 사실이지만, 국토부가 쓴 표현은 하락 전환이 아니라 안정 신호입니다. 단기에는 상·하방 요인이 섞여 있고 공급 효과는 2028년 전후에야 본격적으로 확인된다는 것이 정부 설명의 핵심입니다. 같은 숫자를 두고 서두르는 분과 기다리는 분의 해석이 갈리는 이유입니다.
진짜 핵심은 이 숫자를 내 집에 대입해 보는 일입니다. 세 가지만 확인해 보세요.
- 우리 단지의 최근 실거래가와 지금 나와 있는 매물 호가가 얼마나 벌어졌는지 비교해 보세요. 같은 서울이어도 동네마다 흐름이 다릅니다.
- 재산세와 종합부동산세는 시세가 아니라 공시가격을 기준으로 계산됩니다. 시세가 흔들려도 세금은 공시가격 기준으로 따로 움직인다는 점을 기억해 두세요.
- 대출을 끼고 있다면 이자 부담을 점검해 보세요. 국토부 자료의 8월 고정금리 4.88%를 기준 삼아 내 상환 계획과 견주어 볼 만합니다.
여러분이 사는 동네는 요즘 매물이 늘었나요, 줄었나요? 체감하시는 흐름을 댓글로 남겨 주세요.
시세와 별개로 움직이는 세금, 내 공시가격을 넣어 보면 올해 부담이 어느 정도인지 바로 가늠할 수 있습니다.
내 값만 넣으면 바로 계산됩니다
본 정보는 공공 데이터 기준 분석 자료이며 법적·세무적 효력을 갖지 않습니다. 개별 자산의 정밀 세액 및 권리관계는 전문 세무사 또는 공인중개사와 확인하시기 바랍니다.
최종 확인 2026년 10월 19일 · 확인한 곳 국토교통부 발표 자료(머니투데이 2026년 10월 18일 보도), 한국부동산원 통계, MTN 보도
