한 줄 답
공시가격 11억 원 1주택이면 종부세 대상이 아니고 재산세만 냅니다. 1세대 1주택자는 공시가격 합계가 12억 원을 넘어야 종부세 계산이 시작됩니다.
주택 보유세 계산기에 공시가격을 넣었는데 종부세 칸이 0원으로 나와 당황한 적이 있으신가요? 1세대 1주택자라면 공시가격 합계가 12억 원 이하일 때 종부세는 나오지 않고, 재산세만 고지서에 찍힙니다.
같은 11억 원이라도 집이 두 채로 나뉘어 있으면 공제가 9억 원으로 줄어 이야기가 달라집니다. 이 글은 공시가격 11억 원 1주택을 기준으로 재산세와 종부세가 어디서 갈라지는지, 14억 원일 때와 2주택일 때는 무엇이 달라지는지 예시로 풀어 드립니다.
세액을 확정하는 글이 아니라, 어떤 숫자를 어디에 넣어야 하는지 정리하는 글입니다. 숫자는 모두 예시이고, 제도 기준은 국세청 종합부동산세 안내를 확인한 내용입니다.
주택 보유세 계산기에서 재산세와 종부세는 뭐가 다른가요?
둘은 걷는 곳, 내는 달, 공제 유무가 모두 다릅니다. 재산세는 시·군·구가 걷는 지방세이고 종부세는 국세청이 걷는 국세입니다. 보유세 계산 기준을 한 표로 놓으면 이렇습니다.
| 구분 | 재산세 | 종합부동산세 |
|---|---|---|
| 걷는 곳 | 시·군·구(지방세) | 국세청(국세) |
| 내는 달 | 주택분 7월·9월 | 12월 |
| 공제 | 공제 없음, 공시가격 전체가 출발점 | 9억 원 (1세대 1주택자 12억 원) |
| 공정시장가액비율 | 주택 60% (1세대 1주택 43~45%) | 주택분 60% |
| 대상 | 주택을 가진 사람 모두 | 공시가격 합계가 공제를 넘는 사람 |
재산세는 집을 가진 순간부터 모두에게 나오고, 종부세는 공제를 넘는 부분이 있을 때만 시작됩니다. 그래서 종부세 칸이 0원이어도 재산세 고지서는 따로 옵니다.
▸ 내 숫자로 확인: 공시가격(부동산공시가격 알리미에서 확인), 보유 주택 수, 소유 지분
내 조건이면 얼마나 나오나요?
종부세 과세표준은 공제를 넘는 금액에 60%를 곱한 값입니다. 아래는 예시로 만든 조건이며, 국세청 안내의 과세표준 공식을 그대로 적용했습니다.
| 예시 조건 | 공제 | 공제를 넘는 금액 | 종부세 과세표준(×60%) |
|---|---|---|---|
| 1주택 공시가격 11억 원 | 12억 원 | 0원 | 0원, 종부세 없음 |
| 1주택 공시가격 12억 원 | 12억 원 | 0원 | 0원, 종부세 없음 |
| 1주택 공시가격 14억 원 | 12억 원 | 2억 원 | 1억 2천만 원 |
| 2주택 합계 14억 원 | 9억 원 | 5억 원 | 3억 원 |
같은 14억 원인데 1주택은 1억 2천만 원, 1가구 2주택 보유세 계산기에 넣는 2주택은 3억 원입니다. 과세표준이 2.5배 차이 나는 셈입니다. 여기에 세율을 곱하고 세액공제를 적용하기 전 단계라서, 실제 세액은 이보다 더 갈라집니다.
재산세 쪽은 출발점이 다릅니다. 11억 원 1주택이라면 공시가격의 43~45%가 재산세 과세표준이 되므로, 대략 4억 7천만 원에서 5억 원 사이가 됩니다. 구간별 정확한 비율은 위택스와 고지서에서 확인해야 합니다.
▸ 내 숫자로 확인: 공시가격 11억·14억, 주택 수 1채·2채, 지분 비율
이 값이 고지서에 얼마로 찍히는지는 내 공시가격을 넣어봐야 나옵니다
허브에서 계산기를 고르고 내 값만 넣으면 바로 나옵니다
나는 재산세만 내는 쪽인가요, 종부세도 보는 쪽인가요?
세 가지만 순서대로 보면 됩니다. 시세가 아니라 공시가격으로 판단한다는 점이 핵심입니다.
- 같은 세대가 가진 주택 수를 센다. 1세대 1주택인지가 공제 12억 원과 9억 원을 가릅니다.
- 주택 공시가격을 전국 합산한다. 서울 집 11억 원과 지방 집 2억 원이 있으면 합계는 13억 원입니다.
- 합계에서 공제를 뺀다. 13억 원이라면 9억 원 공제 후 4억 원, 여기에 60%를 곱해 2억 4천만 원이 과세표준입니다.
지방 저가주택처럼 1주택으로 보는 예외 규정이 있는 경우도 있습니다. 해당될 것 같다면 국세청 종합부동산세 안내에서 요건을 확인하시기 바랍니다.
▸ 내 숫자로 확인: 서울·지방 보유 주택 공시가격을 각각, 전국 합산액
자주 착각하는 건 무엇인가요?
시세가 12억 원이 넘으면 종부세 대상이라는 생각
기준은 시세가 아니라 공시가격입니다. 공시가격은 시세와 다르게 정해지므로, 부동산공시가격 알리미에서 내 집 값을 먼저 확인해야 합니다.
공제를 넘으면 전체에 세금이 붙는다는 생각
공제를 넘는 부분에 60%를 곱한 금액만 과세표준이 됩니다. 14억 원이면 14억 원 전체가 아니라 2억 원이 출발점입니다.
부부 공동명의는 계산이 같다는 생각
부부 공동명의 1주택은 특례를 선택하느냐에 따라 계산 방식이 달라질 수 있습니다. 신청 기한과 요건은 국세청 안내에서 확인하세요.
짧게 묻고 답하기
Q. 공시가격이 딱 12억 원이면요?
A. 1주택자 공제와 같아서 종부세 과세표준은 0원입니다.
Q. 종부세 대상이 아니면 재산세도 안 내나요?
A. 재산세는 별도로 나오며 주택분은 7월과 9월에 나눠 냅니다.
Q. 12월 고지서 금액을 미리 알 수 있나요?
A. 과세표준까지는 지금도 계산할 수 있고, 세액은 세율과 공제를 적용한 뒤 정해집니다.
이 다음에 확인할 것
먼저 부동산공시가격 알리미에서 내 주택의 올해 공시가격을 확인하세요. 그다음 보유 주택 수와 지분을 정리해 허브 계산기에 넣으면, 재산세만 내는 쪽인지 종부세도 보는 쪽인지 바로 갈립니다. 개편안이 나오더라도 확정되기 전에는 현행 기준으로 계산해 두는 편이 안전합니다.
합산 공시가격을 넣어봐야 12월 고지서에 얼마로 찍히는지 나옵니다
허브에서 계산기를 고르고 내 값만 넣으면 바로 나옵니다
최종 확인 2026년 10월 12일 · 확인한 곳 국세청(종합부동산세 세액계산 안내), 부동산공시가격 알리미
※ 본 정보는 공공 데이터 기준 분석 자료이며 법적·세무적 효력을 갖지 않습니다. 개별 자산의 정밀 세액 및 권리관계는 전문 세무사 또는 공인중개사와 확인하시기 바랍니다.
